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将来回顾碧桂园的企业史,2018会是一个特殊的年份。

在这一年中,碧桂园(2007.hk),提出“提质控速”、“行稳致远”;杨惠妍调任碧桂园集团联席主席,负责集团战投和新业务;机器人公司和农业公司的成立,使得农业、机器人与地产并列成为碧桂园的三大核心业务。

战略升级,反应到2018年年度报告中,向我们展示了一个与固有印象不一样的碧桂园。

在第三方排行榜上,2018年碧桂园的全口径销售数据超过7200亿元,是房地产行业唯一一家销售超7000亿元的公司,规模上仍稳居行业第一。

而从碧桂园2018年年报中,我们看到的销售额只有权益销售金额:5018.8亿元,增速达31.25%。

7000亿和5000亿,哪一个数字更好听,更能挑动大众神经,不言而喻。但碧桂园选择公布那个更真实的数字。

杨国强在香港业绩会上,对于销售额披露方式的变化解释说:披露全口径销售额会搞不清碧桂园真正的销售情况,长远来看,披露权益数据才能让人更好地了解碧桂园。

就像杨国强所强调的:速度、效益要让位于安全、质量,所有一切以安全、质量为第一位,不然公司走不下去。

不一样的碧桂园正在浮现。

1

降速不降利

尽管从规模上来看,2018年碧桂园的速度已经降了下来,低于此前几年的高增长,但与整个行业的趋势相比,碧桂园这艘巨轮的航速仍然远超行业平均水平。

更值得股东们欣慰的是,碧桂园将此前的规模增长,真正兑现到了收益之中,这才是有效的规模。

2018年,碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标涨幅均超过50%,股东应占利润涨幅也超过了30%。

值得注意的是,碧桂园的毛利率提升为27%,对于平均售价在8550元/平米左右的民生地产企业来说,这样的利润率是不错的。

随着规模效应的凸显以及盈利能力的提升,未来碧桂园将切实给股东带来更多的利润。

2

连续三年现金流为正

碧桂园的另一个独特性在于对财务指标的管理能力。

高速增长的企业,必定高杠杆吗?碧桂园打破了这个固有印象。

2018年碧桂园的净负债率为49.6%,这个数字放诸所有房企中,都算是相当稳健的水平。

据克而瑞披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升为92.56%,60%的企业净负债率有所上涨。

碧桂园对于财务指标的把控,不仅体现在降负债,还将现金和回款放到企业经营的重要位置。

截至期末,碧桂园在手现金余额约2425.4亿元,现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍,呈现稳健的经营状态。

值得一提的是,2018是碧桂园连续第三年实现正净经营性现金流。这意味着碧桂园本身的经营已经实现了良性循环,已经不需要通过外部融资来支撑现金流。

而这与碧桂园的回款表现分不开,2018年碧桂园权益销售回款率高达91%。

冲销售、保回款,很多房企在2018年喊出的口号,碧桂园默默做到了。

3

看好三四五线

从春节返乡置业开始,地方三四线楼市降温的话题一直引人关注。降低三四线比例,回归一二线的高价值区域,是很多房企在今年集体做出的战略转变。

而碧桂园作为一家布局全国全部省份,触角覆盖1156个区县的企业,如何面对这一趋势呢?

在业绩会上,杨国强表示随着整个大环境的变化,基于很多方面的因素,国家对房价的控制是整体的,不能只冲着三四五线来说。

“我看好三四五线城市的房地产市场,因为随着农民工工资提升,他们产生了居住改善的需求,而这些人不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住。他们最大可能会在有学校有医疗等基本配套、且房价在1万元以下的城镇居住。未来大家肯定向城镇发展的,我对公司的前景也是充满信心的,在不同的阶段有一些调整也很正常。”

正是秉承这样的预判,截至2018年末碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

4

小杨主席very good

碧桂园目前最大的不同,大概就是其“创造美好生活产品的高科技综合性企业”的定位,将农业、机器人与地产并列为主营业务,行业内独一份的战略升级。

根据年报,去年碧桂园为技术投入的研发费用为12.24亿元。

杨国强透露目前机器人业务研发的成本不是很高,碧桂园也有经济能力去支持,不过研发成功之后量产需要投资资金,而量产之后就有效益了。

“现在有些机器人已经比较成熟了,公司自己也有应用的场景,有很多建筑可以在那里面做实验,这是公司觉得很值得奋斗的事。明年业绩会,你们会很开心看到我们努力取得的成果。”

负责碧桂园集团新业务的小杨主席自今年上任以来,表现如何呢?

提起女儿,一向严肃的杨国强用“very good”来评价她的工作,可见满意。

也许明年碧桂园的业绩会上,我们有机会看到杨惠妍的身影。

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